Ile naprawdę kosztuje mieszkanie w Warszawie? Ceny - październik 2026

Trzy różne „ceny” jednego mieszkania

Kiedy ktoś pyta mnie, ile kosztuje metr w Warszawie, zawsze dopytuję: którą cenę masz na myśli? Bo w danych funkcjonują co najmniej trzy i potrafią różnić się o kilka tysięcy złotych na metrze.

Średnia ofertowa u deweloperów to w sierpniu 19,6 tys. zł/m², o 10% więcej niż rok wcześniej. Mediana tych samych ofert to już tylko 17,4 tys. zł/m².[1] Skąd ta różnica? Średnią podbijają projekty z najwyższej półki, gdzie metr kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych. Mediana lepiej pokazuje, ile kosztuje typowe nowe mieszkanie.

Trzecia liczba jest dla sprzedającego najważniejsza: cena transakcyjna, czyli kwota, która faktycznie pojawia się w akcie notarialnym. Na warszawskim rynku wtórnym wyniosła w II kwartale średnio 15 823 zł/m², o 2,8% więcej niż kwartał wcześniej. Średnia transakcja to około 772 tys. zł za mieszkanie o powierzchni 49 m².[2]

Ceny rosną, ale spokojnie

Po słabszym początku roku ceny na rynku wtórnym wróciły do wzrostów. Szacunkowa mediana cen w Warszawie według SonarHome to we wrześniu około 15,8 tys. zł/m², o ponad 5% więcej niż rok wcześniej.[3] To zdrowe tempo, a nie boom.

Ważne jest też to, jak czytać wahania średniej u deweloperów. Kiedy w sierpniu średnia w Warszawie spadła o 1%, nie oznaczało to obniżek. Zmieniła się po prostu struktura oferty.

„Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest sygnałem szerokiej przeceny mieszkań.”Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl[1]

Dzielnice: rozpiętość większa niż myślisz

Średnia dla całego miasta niewiele mówi o konkretnym mieszkaniu. Różnica między najdroższą a najtańszą dzielnicą to ponad 8 tys. zł na metrze.

Szacunkowe ceny za m² na rynku wtórnym, wrzesień 2026. Źródło: SonarHome.[3]

A to wciąż tylko średnie dla dzielnicy. W obrębie jednej ulicy dwa mieszkania o tym samym metrażu potrafią różnić się ceną o kilkaset tysięcy złotych: piętro, widok, ekspozycja, stan budynku, balkon. Dlatego przy wycenie zawsze patrzę na potencjał i unikalność konkretnej nieruchomości, a nie tylko na średnią z okolicy.

Kupujący prawie nie negocjują. Ale tylko przy dobrej cenie

To dla mnie najciekawsza liczba tego roku. W II kwartale kupujący w Warszawie negocjowali średnio zaledwie 1,4% ceny, czyli najmniej od kilku lat. Przy średniej transakcji to około 11 tys. zł.[4]

Jest jednak drugi wskaźnik: różnica między pierwszą ceną w ogłoszeniu a ceną końcową wynosi w Warszawie 3,3%.[4] Co to oznacza w praktyce? Mieszkania wycenione trafnie od początku sprzedają się prawie bez targowania. Te przeszacowane muszą najpierw obniżyć cenę w ogłoszeniu, a to zawsze widać i zawsze osłabia pozycję sprzedającego.

Średni czas sprzedaży mieszkania w Warszawie to dziś około 92 dni, a w Śródmieściu ponad 100.[3] Każdy miesiąc z nietrafioną ceną wydłuża ten czas i daje kupującym argument: „skoro tak długo wisi, coś jest nie tak”.

Konkurencja: deweloperzy mają czym kusić

Twoje mieszkanie nie konkuruje tylko z sąsiednimi ogłoszeniami. Konkuruje też z nowymi inwestycjami. W siedmiu największych miastach deweloperzy mieli na koniec II kwartału ponad 70 tys. mieszkań w ofercie, w tym 16,6 tys. gotowych, ale niesprzedanych. Sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie spadła w tym czasie o 16,5% w porównaniu z I kwartałem.[1]

Dla sprzedającego z rynku wtórnego to jasny sygnał: kupujący ma wybór. Wygrywa oferta, która od pierwszego dnia pokazuje, dlaczego warto kupić właśnie to mieszkanie. Gotowe do wprowadzenia, z dopracowanymi zdjęciami i ceną, która ma uzasadnienie.

Kredyty: popyt jest i rośnie

Rada Polityki Pieniężnej 7 października utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75%. Ostatnia obniżka była w marcu, a WIBOR 3M utrzymuje się w okolicach 3,8-3,9%.[5] Stabilne stopy to przewidywalne raty, a przewidywalność dobrze działa na decyzje kupujących.

Widać to w danych: średnia kwota, o którą wnioskują kredytobiorcy, osiągnęła w lipcu rekordowe 538,5 tys. zł, a wartość wniosków była o 22% wyższa niż rok wcześniej.[1] Kupujący są na rynku. Pytanie tylko, czy wybiorą Twoje mieszkanie.

Segment premium rządzi się innymi prawami

W najdroższej części rynku ceny rosły najszybciej. Średnia cena ofertowa w wyższym segmencie nowych mieszkań wzrosła w dwa lata o 37%, z 31 do 42 tys. zł/m². Według Jana Dziekońskiego, głównego ekonomisty RynekPierwotny.pl, w projektach premium o pozycji decyduje nie sama wysokość budynku czy adres, ale kameralny, prywatny charakter inwestycji.[6]

Z mojego doświadczenia to samo dotyczy rynku wtórnego. W segmencie premium kupujący płaci za to, czego nie da się łatwo powtórzyć: ciszę, zieleń, widok, światło. Te atuty trzeba umieć nazwać i pokazać, bo same się nie sprzedadzą.

Co to oznacza, jeśli sprzedajesz

1. Wyceniaj według transakcji, nie ogłoszeń. Ceny z portali to oczekiwania innych sprzedających, a nie to, ile kupujący płacą.
2. Pierwsza cena jest najważniejsza. Przy marży negocjacyjnej rzędu 1,4% nie ma miejsca na „zawyżę, najwyżej zejdę”. Obniżka w ogłoszeniu kosztuje więcej niż trafna cena na start.
3. Pokaż, za co kupujący płaci. Konkurencja deweloperów sprawia, że przeciętna prezentacja przegrywa. Odświeżenie, porządek i dobre zdjęcia często dają więcej niż remont.
4. Czas działa przeciwko Tobie. Im dłużej oferta wisi, tym słabsza pozycja w negocjacjach. Lepiej przygotować sprzedaż dobrze, niż poprawiać ją po trzech miesiącach.

Chcesz wiedzieć, ile realnie jest warte Twoje mieszkanie i jak je sprzedać bez tracenia czasu?

Umów bezpłatną konsultację